Qu'est-ce qu'un "Andelsbolig"

Fonctionnement d'une coopérative d'habitation « Andelsboligforening »

Vous achetez une part dans une coopérative d'habitation avec uniquement  un droit d'usage d'un appartement. Vous n'etes donc par propriétaire de votre logement au sens classique du terme.

Le prix de vente est fixé par rapport à la valeur du capital de la coopérative - Andelskronen - avec supplément pour les travaux effectué par l'ancien propriétaire, selon expertise. Vous ne décidez pas vous même du prix de revente le temps venu. Un facteur important pour la valeur de l'Andelskronen, est l'estimation du prix de l'immeuble concerné, voir plus bas.

Vous êtes donc co-responsable de l'économie de l'immeuble à travers cette coopérative. Dans certaines coopératives uniquement à hauteur de votre apport (prix d'achat), dans d'autre même au-delà avec vos deniers personnels. La coopérative peut faire faillite, si mal gérée, et vous pouvez perdre votre apport ou pire. C'est déjà vu. C'est pour cela qu'il est très important de vérifier l'économie de la coopérative et sa gestion, ainsi que l'état de l'immeuble et futurs rénovations prévues.

L'acte d'achat est souvent un document très simple, qui n'évoque par exemple pas vous droits en cas de default ou manques dans l'appartement acheté, ni de clause de conseil d'avocat ou réserve de financement de votre banque. Faites donc toujours relire les documents par un avocat avant de signer.

Les banques peuvent être plus frileuses pour le financement,  dépendant de quelle coopérative il s'agit, ils ont une liste.

Le "loyer" mensuel correspond aux frais de gestion de la coopérative.

Avant il était souvent vu, que les vendeurs demandaient "des dessous de table" parce que c'était très attractif d'acheter ce genre d'appartements pas chers. Maintenant les prix ont bien augmenté.

L'histoire des Coopératives d'habitation

Les coopératives d'habitation ont vu le jour à la fin des années 1800 et étaient à l'origine la voie pour les ouvriers de sortir des logements locatifs en mauvais état et chers.

En règle générale, les droits des locataires à cette époque étaient assez incertains, et de nombreux travailleurs avaient des conditions de vie difficiles et étaient souvent soumis à des propriétaires injustes. Les premières coopératives d'habitation avaient donc clairement un but non lucratif et étaient soutenues par l'idée coopérative de solidarité, de communauté et de liberté d'avoir leurs pieds sous leur propre table.

Tout au long des années 1900, les appartements en coopérative d'habitation, étaient très bon marché en raison du manque d'intérêt commercial. La première version de la loi actuelle sur les coopératives d'habitation est entrée en vigueur en 1979.

Les coopératives maintenaient généralement les prix artificiellement bas, en utilisant le prix d'achat d'origine de l'immeuble, ou plus tard l'évaluation publique comme base de valeur. De plus, la valeur était maintenue stable par les coopératives en assurant un fond de reserve, aussi pour minimiser les fluctuations de la valeur de l'immeuble, par exemple dans le cadre de la souscription de prêts communs pour les gros travaux d'entretien.

En même temps, les charges mensuels (loyer) étaient bas, car personne de devait gagner de l'argent sur l'opération. Ces frais mensuels couvraient généralement à la fois la gestion et les réserves nécessaires pour l'entretien de l'immeuble.

Les participants dans une coopératives d'habitation étaient, comme maintenant, exonérées de l'impôt foncier (ejendomsskat/grundskyld) et de la taxe habitation (ejendomsværdiskat). Mais le coopérative paye une taxe foncière professionnelle, qui est reversé sur les charges de chaque. Avec les nouvelles initiatives du gouvernement concernant les calculs futurs de ces taxes, il est encore trop tôt pour savoir quel sera l'impact pour les coopératives.

Dans les années 1970 et 1980, le nombre de nouvelles coopératives a explosé en raison de la règle selon laquelle les locataires, quand le propriétaire voulait vendre l'immeuble, pouvaient racheter l'immeuble avec des conditions attractive et avec un soutien financier public pour l'acquisition.

Cependant, le marché du logement coopératif a depuis considérablement changé et est devenu beaucoup plus commercial. Maintenant, il y a un certain nombre de facteurs, qui peuvent avoir une importance économique pour vous en tant que copropriétaire.

Ci-dessous est listé 8 points importants, que vous devez connaitre avant d'acheter un Andelsbolig.

1. L'idée de coopérative n'existe plus

À partir de 2004, les subventions publiques sont arrêtées et l'idée de solidarité et de communauté a commencé à disparaître dans les coopératives. L'idée de logements à loyer modique avec des économies partagées a été remplacée par un aspect plus commercial, de nouveaux possibilités de prêts ont vu le jour. Les prix des coopératives ont commencé à augmenter fortement.

Dans le passé, les agents immobiliers ne s'occupaient guère des ventes en coopérative, car les appartement étaient si bon marché, que le copropriétaire connaissait souvent quelqu'un dans la famille ou une personne sur la liste d'attente, qui souhaitait racheter des parts.

Mais après 2004, les prix ont augmenté et un acheteur devenait plus difficile à trouver et le marché s'est ouvert aux agences immobilières.

2. Prix plus élevés, risque plus élevé

Il existe actuellement très peu d'associations coopératives d'habitation, qui continuent à utiliser le prix d'acquisition de l'immeuble comme base de calcul des valeurs.

Les coopératives d'habitation, qui continuent à avoir des parts peu chères, sont souvent soumises à d'une servitude publique, selon laquelle les valeurs ne peuvent pas augmenter.

Pour l'acheteur en coopérative, cela signifie s'éloigner du concept de copropriété vers un concept plus commercial et ainsi des acquisitions beaucoup plus chères. Cela présente un risque financier beaucoup plus élèvé, car vous pouvez perdre votre apport, si l'économie de la coopérative s'aggrave, et cela même si les prix des coopératives sont réglementés par la loi.

3. Plafond sur la valeur des parts.

Le risque financier du logement coopératif est principalement dû au fait que les prix au Danemark continuent d'être réglementés par la loi, ce qui fait en sorte que les prix restent artificiellement bas. Ce plafonnement des prix signifie, que les logements ne peuvent pas être vendus librement à la valeur du marché, comme un appartement classique en copropriété.

Le mode de calcul du prix maximum est le même, mais il existe 3 possibilités pour fixer la valeur de l'immeuble, qui est la base du calcul :

1. Valeur fixé en fonction du prix d'achat de l'immeuble.

2. Valeur fixé selon la valorisation publique de l'immeuble.

3. Valeur fixé par un expert en expert en valeur.

En vertu de la loi, le logement coopératif ne doit jamais être vendu pour plus que la valeur positive des capitaux de la coopérative. Mais cette valeur peut être différente selon le principe de valeur choisi.

EXEMPLE: Si, par exemple, une coopérative d'habitation a un capital positif (actifs moins dettes) de 5 millions de DKK et qu'il y a 10 logements coopératifs similaires dans la coopéraitve, chaque action doit être vendue pour un maximum de 500 000 DKK.

4. Vous achetez trop cher.

Si les règles sur les prix maximums sont pas respectées, le vente est en principe illégal et le prix doit être ramené au niveau autorisé. En tant que vendeur, vous risquez donc de devoir rembourser une partie du prix de vente. En tant qu'acheteur, en revanche, vous avez la possibilité de réclamer le montant du trop-payé. Cependant, certains délais doivent être respectés. Le recouvrement des montants des parts versées illégalement est souvent très difficile et nécessite souvent une action en justice.

Les règles s'appliquent même si ni le vendeur, ni l'acheteur, ni la coopérative d'habitation ne savaient, que le prix était trop élevé.

Par exemple, il peut s'agir d'une erreur dans la comptabilité, ce qui signifie que la coopérative, lors de l'assemblée générale a adopté de bonne foi une valeur erronée.

Il se peut également que l'évaluation de la valeur de l'immeuble soit trop élevée à cause d'une évaluation obsolète ou incorrecte, ou si, par exemple, la valeur a considérablement changé au cours de la période entre deux assemblées générales.

5. Grandes fluctuations de la valeur des parts de coopérative.

Si la coopérative n'a pas prévu des fonds de réserves suffisants pour travaux à venir, la fluctuation des fonds propres de la coopérative, aura un impact direct sur le prix des parts.

Une coopérative, qui décidé de presser le citron pour maximiser la valeur des parts, n'as pas de réserves et est donc très exposée à des fluctuations, même importantes, de la valeur des parts.

En tant que copropriétaire, c'est évidemment un avantage si la valeur des parts augmente rapidement. Mais si le capital de la coopérative va dans l'autre sens et devient même négative, votre apport sera complètement perdu ou pire encore.

6. Risque de perte de votre apport

Dans certaines coopératives, vous pouvez même être personnellement responsable de la dette de de la coopérative envers les banques et autres. Donc, si la coopérative ne peut pas payer ses dettes, vous risquez non seulement votre apport, mais également vos économies personnelles.

C'est arrivé plus qu'une fois qu'une coopérative fasse faillite, ce n'est donc pas seulement une théorie. La raison de la faillite des coopératives peut être multiple. Ce n'est probablement pas le scénario que vous, en tant qu'acheteur d'un logement en coopérative, avez en tête lorsque vous visitez votre nouvel appartement.

7. Prêts de swap

Il y a quelques années, l'un des principaux risques pour les coopérative était le prêt dit Swap, qui était particulièrement populaire au début des années 2000. Il s'agit d'un prêt, avec un plafond de taux d'intérêt. Le problème est, que les taux d'intérêt sont historiquement bas depuis de nombreuses années et bien inférieurs au plafond de ces Swaps. Étant donné que les prêts de Swap ne sont généralement pas remboursables par anticipation, sauf à un cours très élevé, les prêts ont été une excellente affaire pour les banques. En pratique, cela signifie que le prix du remboursement anticipé des prêts de Swap, dépasse de loin le montant du prêt en cours.

EXEMPLE: Une coopérative ayant une dette de 50 millions de DKK doit payer 100 millions de DKK pour rembourser par anticipation la dette d'un prêt, si la valeur de marché (valeur du prêt pour le prêteur) est de 200. Cela ne pose pas en soi immédiatement un problème, car la coopérative peut tout simplement décider de ne pas rembourser le prêt par anticipation.

Le problème avec les prêts de Swap vient du fait que ces prêts doivent être inclus dans le calcul du capital de la coopérative avec la valeur de marché et pas seulement la valeur de la dette en cours.

Dans l'exemple ci-dessus, une coopérative, qui a une dette sur un prêt swap de 50 millions DKK et que ce prêt a une valeur de marché de 100 millions DKK, ce sont les 100 millions DKK, qui doivent être inclus dans les comptes de la coopérative. De cette façon, le capital est réduit de 50 million DKK, devenant ainsi en pratique négatifs dans 99 cas sur 100.

Cela va signifier, que vous pouvez légalement vendre votre part pour un maximum de 0 DKK. Vous serez en principe lié à l'appartement pendant de nombreuses années à venir, si vous ne voulez pas subir d'énormes pertes lors d'une vente. Les Swaps existent toujours et ont souvent des échéances longues. Plus la période de remboursement est longue, plus il sera généralement coûteux de les rembourser par anticipation.

Cependant, si l'échéance restante est courte, il peut être avantageux d'acheter une part dans une telle coopérative, puis d'attendre la vente jusqu'à l'expiration du prêt Swap. Au moment où le prêt expire, le prêt peut être remboursé au taux 100, améliorant ainsi le capital de la coopérative. Vous avez acheté à bas prix et pouvez vendre à prix élevé. Il faut donc considérer plusieurs paramètres lorsque des prêts d'une coopérative sont examinés lors d'une acquisition.

8. Évaluation du prix par un expert en valeur

Un autre risque de perte, qui est en principe plus controversé que les prêts swaps et les autres facteurs mentionnés ci-dessus, est la pratique courante de gonfler les prix de l'immeuble par une évaluation faite par un expert en valeur. Une évaluation doit déterminer la valeur commerciale du bien en tant que bien locatif.

Si l'évaluation est fixée à un niveau raisonnable, il n'y a rien de mal à utiliser une évaluation d'un expert en valeur. Certains experts en valeur peuvent cependant, en raison du fait que l'évaluation de la propriété publique est une alternative gratuite aux évaluations des experts en valeur, avoir leur propre intérêt à une évaluation élevée, de sorte que le "client" revienne l'année prochaine, lorsque la propriété devra être évaluée à nouveau. Dans la pratique, les évaluations varient considérablement d'un expert à un autre pour le même immeuble. Cela est en soi inquiétant, car les experts sont tous soumis à la même loi. Dans certains cas, les estimations des experts en valeur ont mystérieusement doublé en un an, si la coopérative à change d'expert.

En 2018, de nouvelles règles sur les évaluations ont été instauré, que tout le monde doit suivre à l'avenir. Espérons que ces règles auront une influence positive sur les évaluations, de sorte qu'à l'avenir, il n'y aura pas beaucoup de différence d'un expert à un autre.

Si vous achetez immédiatement après une forte augmentation de la valeur, il y a un risque important de pertes plus tard. Si le niveau des taux d'intérêt augmente, si des travaux de maintenance importants surviennent, ou si l'association change d'expert, et que celui ci fixe la valeur de façon plus réaliste.

Même si une demande d'indemnisation contre l'ancien expert trop optimiste est faite, vous avez maintenant subi la perte et devrez faire face aux tracas d'une éventuelle tentative de procès.

Conclusion:

Comme vous pouvez le constater, il est judicieux de bien se renseigner avant de signer le certificat d'achat pour un Andelsbolig.  En ces temps où les parts de coopérative sont vendues pour 1, 2 et 3 millions de DKK voire plus, il existe, comme décrit, un risque financier réel et significatif. Heureusement, il existe encore de nombreuses bonnes coopératives d'habitation dont l'économie est saine, ce qui constitue une bonne alternative aux copropriétés classiques et aux logements locatifs.

Donc, si vous avez trouvé une bonne association et envisagez de devenir copropriétaire, ne vous retenez pas. N'oubliez pas de vérifier attentivement la coopérative et de vous assurer que tout est en ordre. Un avocat spécialisé dans le logement coopératif peut être un bon investissement.