Hjemfaldspligt - hvad er det?

Dette er en tilbagekøbsret til fordel for kommunen, mere eller mindre udbredt i landets kommuner, mest omkring København og Århus, og betyder, at kommunen efter et vist antal år kan købe jorden tilbage, hvor ejendommen ligger, til en lav pris svarende til den oprindeligt betalte pris. Ofte uden kompensation for bygningerne opførelse.

Oftest er det lejligheder, der blev bygget for omkring 50 år siden eller mere, men der kan også være tale om villaer eller andre bygninger.

I sin tid solgte kommunerne jord til bygherrer eller enkeltpersoner til en lav pris for at øge byggeriet og dermed lade flere mennesker blive boligejere. Kommunerne beholdt retten til at købe jord eller lejligheder tilbage, for eksempel 50 år senere, til den oprindelige pris. (Jeg har netop afsluttet et salg af en lejlighed til 1.750.000 kr - Kommunen havde ret til at købe lejligheden tilbage om 30 år til 880 kr !!!!!)

Hjemfaldspligten skal være tinglyst som servitut på ejendommen og er offentligt tilgængelig på www.tingbogen.dk. Det er imidlertid ikke altid let for en ikke-ekspert at finde rundt i de gamle tekster.

Hvis der på tidspunktet for erhvervelsen er mindre end 32 år tilbage før kommunens hjemfaldspligt indtræder, vil din bank sikkert nægte at finansiere købet, fordi der er en økonomisk risiko, hvis hjemfaldspligten indtræder inden lånet udløber.

Der er to løsninger. Enten frikøb hjemfaldspligten af kommunen - eller købe en forlængelse af hjemfaldsfristen, det vil sige udsætte datoen, for eksempel til at have år nok til banken gerne vil finansiere handlen. Priserne er meget forskellige og beregnes efter veldefinerede skalaer.

PROBLEMET ER ...

Disse beregningsskalaer er faste og kan ændres uden at du har nogen indflydelse herpå.

Indtil 2017 var beregningen baseret på den offentlige vurdering af ejendommen. Disse vurderinger er ofte på beløb, der slet ikke afspejler markedsprisen - ofte op til 50% under markedsprisen i København. Reglerne for fastsættelsen af disse vurderinger gennemgår for tiden en fuldstændig revision, men er endnu ikke gennemført.

I 2017 blev det således besluttet, at beregningen nu skulle baseres på ejendommens reelle markedspris snarere end på statens offentlige vurdering af ejendommen.

Resultatet af det nye beregningsgrundlag er, at det nu meget dyrere at indfri kommunens hjemfaldspligt eller at købe en forlængelse af hjemfaldstidspunktet.

Da disse regler er komplekse, forstår købere af disse ejendomme ikke altid de økonomiske konsekvenser af at købe en bolig med hjemfaldspligt. Desværre er salgspriserne på disse boliger for høje sammenholdt med den økonomiske risiko.

Handlen jeg lige har afsluttet, var til salg til 1.750.000 kr. med en hjemfaldspligt kommunen, der indtræder i 2050.

En tilsvarende lejlighed i samme område uden hjemfaldspligt kan købes til omkring 2.350.000 kr. En forskel på kun 600.000 kr.

Hvis køberen i denne handel ønsker at indfri kommunens hjemfaldspligt, skal han betale omkring 1.150.000 kr i dag. Han vil derfor have betalt 550.000 kr mere for lejligheden, end nabolejligheden.

En forlængelse af fristen på 2 år til at muliggøre finansiering i banken koster omkring 20.000 kr. Men det ændrer ikke det faktum, at kommunen i 2052 faktisk kan købe lejligheden for 880 kr !!!

Ingen ved, om en yderligere forlængelse af fristen kan finde sted senere. Og hvordan beregningsreglerne vil være, når statens nye offentlige vurderingsssystem er på plads. Ikke engang dem, der allerede ejer en bolig med hjemfaldspligt, ved hvor de står om få år.

Og hvad vil staten og kommunerne gøre, når alle disse hjemfaldspligter indtræder, tør de fastholde deres ret og tilbagekøbe disse boliger til latterlige priser og med de økonomiske konsekvenser det har for deres ejere?

Skal jeg købe en lejlighed med hjemfaldspligt til kommunen?

Der er ikke noget klart svar på dette spørgsmål. Det afhænger af prisen, hvor mange år indtil hjemfaldspligtens indtræden samt de kommende beregningsregler. Du skal lave beregningerne og eventuelt anmode om et tilbud fra kommunen.

Det er her din advokats gennemgang af handlen, bliver afgørende for din investering.

København oktober 2020 - Copyright