HJEMFALDSPLIGT - qu'est ce que ce mot bizarre?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier, le prix semble très/trop attractif et dans le descriptif est mentionné le mot HJEMFALDSPLIGT.

Il s'agit d'un droit de rachat au profit de la commune, plus ou moins répandu dans les communes du pays, mais plutôt centré autour de Copenhague et Aarhus, et signifie qu'après un certain nombre d'années, la commune peut racheter le terrain sur lequel se trouve le bien à bas prix, correspondant au prix initialement payé. Souvent sans compensation pour le bâti.

Il s'agit le plus souvent d'appartements, qui ont été construits il y a une cinquantaine d'années ou plus, mais des villas peuvent être également être concernées.

Les communes vendaient des terrains à des constructeurs ou des particuliers à un prix bas, pour booster les constructions et permettre à plus de gens de devenir propriétaire. Elle gardait le droit de racheter les terrains ou les appartements par exemple 50 ans plus tard, au prix initial. (Je viens de finaliser une vente d'un appartement vendu 1.750.000 kr - La commune avait droit de racheter l'appartement dans 30 ans à 880 kr !!!!!)

Le droit de rachat doit être publié en tant que servitude sur le bien immobilier et est publiquement accessible sur www.tingbogen.dk. Cependant il n'est pas toujours évident pour un non connaisseur de trouver le contenu de la servitude dans les anciens textes.

Si au moment de votre acquisition, il reste moins de 32 ans avant l'arrivée du droit de rachat de la commune, votre banque refusera très certainement de vous financer l'achat, car elle prend un risque financier, si le droit de rachat est utilisé par la commune avant l'expiration du prêt.

Il existe deux solutions. Ou bien se débarrasser du droit de rachat, en rachetant le droit à la mairie - ou bien acheter un prolongement de la date butoir, c'est-à-dire, repousser la date ou la commune peut racheter l'appartement, par exemple pour avoir assez d'années pour permettre le financement de la banque. Les prix sont évidemment bien différents, et sont calculés selon des barèmes bien définis.

LE PROBLEME EST........

Ces barèmes sont fixés et peuvent être changé, sans que vous ayez la moindre chose à dire.

Ainsi, jusqu'en 2017, le calcul des barèmes se basait sur les » offentlige vurderinger » - l'évaluation public du bien émise par l'état. Ces évaluations de l'état indiquent souvent un montant, qui ne correspond pas du tout au prix du marché - souvent jusqu'à 50 % en dessous du prix de marché à Copenhague. Le système de ces évaluations est en révision totale depuis quelques années, mais n'a pas encore abouti.

En 2017 il a ainsi été décidé, que le calcul devait désormais se faire un la base de la valeur du bien au prix du marché réel, plutôt que sur l'évaluation du bien par l'état.

Résultat, il est désormais beaucoup plus couteux de racheter le droit de rachat de la commune, mais aussi d'acheter un prolongement de la date butoir.

Comme ces règles sont complexes, les acquéreurs de ces biens immobiliers ne comprennent pas toujours les conséquences économiques en achetant un bien avec ces droit de rachat. Et malheureusement les prix de vente de ces biens restent trop haut, comparé au risque financier encouru.

L'appartement dont je viens de finaliser la vente, était mis en vente à 1.750.000 kr. avec un droit de rachat de la commune arrivant à terme en 2050.

Un appartement équivalent dans le même quartier et même surface sans droit de rachat, vaut environ 2.350.000 kr. Donc une différence que de 600.000 kr.

Si l'acquéreur veut racheter le droit de rachat de la commune, il doit payer aujourd'hui environ 1.150.000 kr. Il aura donc payé l'appartement 550.000 kr plus cher, que l'appartement voisin.

Un prolongement de la date butoir de 2 ans pour permettre le financement de la banque, coûte environ 20.000 kr. Mais cela ne change en rien le fait, que en 2052, la commune peut en réalité racheter l'appartement pour 880 kr!!!

Personne ne sait, si un nouveau prolongement de la date butoir peut avoir lieu ultérieurement. Et comment seront les règles de calcul une fois le nouveau système des évaluations publics de l'état seront en place - personne ne le sais encore, même pas ceux qui sont déjà propriétaires de ces biens immobiliers.

Et que fera l'état et les communes une fois tous ces biens arrivent à terme de rachat, oseront il faire valoir leurs droits de rachat à des prix absolument ridicules et en ruinant les propriétaires ?

Dois-je acheter un appartement avec un droit de rachat de la commune?

Il n'y a pas de réponse claire à cette question. Cela dépend du prix, combien d'années jusqu'à la date butoir, les règles en vigueur. Il faut faire les calculs et éventuellement demander un devis à la mairie.

C'est ici que le rôle de votre l'avocat conseil devient encore plus important.

Copenhague Octobre  2020 - Copyright.