Comment se déroule votre achat immobilier

L'ACHAT  IMMOBILIER AU DANEMARK

Vous avez un projet immobilier ?

Sommaire sur le déroulement d'un achat immobilier au Danemark

Il est important de noter, que ce qui suit est une version courte de chaque point évoqué, et que chaque point a ses nuances juridiques pour lesquelles il convient de demander des précisions à votre conseiller juridique en cas de problèmes particuliers.

Avant de signer – voir votre banque

Nous vous conseillons tout d'abord de prendre rendez-vous avec votre banque, afin de vérifier avec elle vos capacités d'emprunt immobilière. Le financement au Danemark se constitue normalement de trois parties :

1.Votre apport personnel de minimum 5 à 10 % selon les banques.

2. Le prêt immobilier, « Realkreditlån" dans un institut financier specialisé, mais le plus souvent établi par l'intermédiaire votre banque. Maximum 80 % du prix de vente. C'est un système de financement sur la base d'achat

et de revente d'obligations à un cours de marché. On ne peut négocier le taux, mais il y a le choix entre plusieurs catégories – taux fixe, taux variable, durée etc.

3. Un prêt bancaire classique pour le reste.

La banque vous donnera un accord de principe, mais doit évidemment valider cet accord selon le bien, que vous souhaitez acheter. Après la signature du contrat d'achat, la banque aura un délai d'acceptation typiquement de 4 à 7 jours.

Vous avez trouvé votre nouvelle maison ou appartement

Vous pouvez d'ores et déjà vous rapprocher de nous et vous laisser guider sur la démarche à suivre. Vous pouvez aussi négocier directement avec l'agence et trouver un accord sur le prix d'acquisition et les détails et conditions, par exemple la date d'acquisition et les éventuelles conditions, que le vendeur doit remplir avant la finalisation de la vente.

L'agence immobilière prépare un contrat d'achat, qui sera le plus souvent signé par signature digitale avec votre MitID.

L'offre

Tant que le contrat d'achat n'est signé que par l'acheteur, celui-ci est considéré comme une offre d'achat. Lorsque le contrat d'achat est signé par les deux parties, la vente est conclue sous les conditions y mentionnées.

Droit de rétractation

En tant qu'acheteur, vous avez le droit de vous rétracter pendant 6 jours ouvrables après la dernière signature du contrat. Cependant, l'annulation signifie que l'acheteur doit verser au vendeur une indemnité de 1% du prix d'achat. Cette possibilité est très peu utilisée au Danemark.

Condition suspensive sur l'acceptation de votre conseiller juridique ou avocat

Nous vous recommandons toujours de vous assurer, qu'il existe une réserve de conseiller dans le contrat d'achat avant de signer.

Une réserve de conseiller permet ainsi à l'acheteur d'être libéré du contrat sans versement d'indemnité au vendeur, si le conseiller juridique ne peut valider la vente. Le conseiller doit cependant pouvoir indiquer une raison économique ou juridique pour l'annulation du contrat. Il vous suffit juste de donner les coordonnées de votre conseiller juridique à l'agence, qui l'inscrira dans le contrat.

Cela vous permet en toute tranquillité de signer un contrat de vente et ensuite examiner celui-ci avec tous ses documents annexes, avec votre conseiller juridique.

Une fois le contrat d'achat signé, l'agent immobilier fera parvenir le dossier directement au conseiller choisi.

Le conseiller examinera ensuite tous les documents et demandera éventuellement des informations supplémentaires à l'agence. Des conditions supplémentaires pourront être ajouté au contrat de vente.

Dans notre cabinet, une réunion sera organisée pendant laquelle nous parcourrons en français l'ensemble du dossier, ainsi que les éléments juridiques d'une acquisition immobilière, et nous évoquons le besoin éventuel d'un contrat d'indivision ou d'un testament.

Une fois toutes les conditions remplies et le financement accordé par votre banque, le conseiller juridique déclare la vente définitive.

Condition suspensive sur le financement

Comme pour la réserve de l'accord de votre conseiller juridique/avocat, le contrat de vente sera également soumis à l'accord de votre banque. Ceci même si vous avez un accord de principe. La banque donnera l'accord définitif sur votre situation financière personnelle, mais aussi sur le bien acheté. Ainsi un expert en valeur ira dans la plus part des cas estimer le bien, que vous achetez.

Le prix de vente

Lorsque le contrat d'achat est signé par les deux parties, vous devez effectuer un premier virement d'acompte, typiquement à l'agence – le montant est indiqué dans le contrat de vente. Ce virement doit être envoyé même si le contrat n'a pas encore été validé par votre banque et l'avocat. Il vous sera rendu, si la vente n'aboutit pas.

Avant 10 jours, lorsque votre banque a validé le financement, elle émettra une garantie bancaire au vendeur sur le payement du prix de vente.

Vous devez désormais signer les offres de prêt avec votre banque.

Le jour du transfert de propriété du bien, votre banque déposera le prix de vente sur un compte séquestre auprès de la banque du vendeur. Le prix de vente ne sera remis au vendeur, que lorsque votre conseiller juridique aura donné son accord. Il faut surtout que la publication de la vente soit signée par le vendeur et l'acquéreur, et que les hypothèques du vendeur soient levées ou que la banque du vendeur se porte garant de la main levée. Typiquement un petit montant peut être retenu pour garantir le règlement d'un pro rata éventuel entre vendeur et acquéreur.

Si vous n'êtes pas de nationalité danoise mais avez résidé au Danemark depuis plus de 5 ans

Vous pouvez acheter un bien immobilier sans conditions particulières, mais il doit être indiqué dans votre contrat que vous êtes résident depuis plus de 5 ans et vous devez déclarer ceci sur l'honneur et sous peine de poursuites, dans la publication foncière de votre acte de vente.

Si vous n'avez pas été résident au Danemark pendant au moins 5 ans

1. Ressortissant d'un pays membre de l'union Européenne (et certains pays avec accord, par exemple la Suisse)

Vous pouvez acquérir un bien immobilier sous certaines conditions de ressources ou de contrat de travail.

Vous devez faire une déclaration dans votre titre de propriété lors de la publication de l'acte, concernant votre contrat de travail.

Vous devez également déclarer vouloir utiliser le bien en tant que résidence principale. Vous ne pouvez pas louer votre bien, à moins que ce soit pour des raisons justifiées et de courte durée, travail à l'étranger pour une durée déterminée par exemple.

Votre conseiller juridique se chargera de ces démarches.

L'acquisition d'une résidence secondaire reste très compliquée, sauf si vous avez résidé déjà 5 ans au DK.

2. Ressortissant d'un pays hors de l'Union Européenne

Il faut l'autorisation du ministère de la justice pour votre acquisition. Votre conseiller juridique se chargera de la demande. Vous devez renseigner votre statut familial et justifier de votre emploi au Danemark. Il faut également déclarer vouloir utiliser le bien en tant que résidence principale. Vous ne pouvez pas louer votre bien, à moins que ce soit pour des raisons justifiées et de courte durée, travail à l'étranger pour une durée déterminée par exemple.

La réponse peut prendre plusieurs semaines, et il faut impérativement mettre l'obtention de l'accord en condition suspensive dans votre contrat d'achat. Votre conseiller juridique 'en chargera.

L'acquisition d'une résidence secondaire reste très compliquée.

La publication de l'acte de vente

Une fois le contrat d'achat validé par la banque et le conseiller juridique, celui-ci constitue avec les éventuels changements et rajouts par votre conseiller juridique et accepté par le vendeur, votre acte de vente.

Vous devez désormais régler les frais de publication à votre conseiller ou l'agence, si c'est elle qui publie l'acte de vente. Les frais sont de 0,6 % du prix de vente plus 1.830 kr. en frais fixes.

L'acte de vente doit être publié au registre foncier. Cela est fait environ une semaine avant le transfer de propriété. C'est une démarche assez simple faite en ligne sur le site www.tinglysning.com. Votre conseiller juridique, ou dans certains cas l'agence, est chargée d'effectuer l'enregistrement et la publication. Dès que la publication est prête, vous devez signer le document avec votre MitID sur le même site. Vous recevrez les instructions supplémentaires avant signature.

Lorsque la publication est faite et après la date de prise en possession des lieux et le transfert de propriété, la banque du vendeur rembourse l'ancien prêt du vendeur et annule l'hypothèque du vendeur. La banque de l'acquéreur peut désormais publier l'hypothèque du prêt de l'acquéreur.

Les frais de publication d'une hypothèque du vendeur peuvent parfois être réutilisés par la banque de l'acquéreur. Les banques coordonnent entre elle tout transfert éventuel des frais de publication.

Ejerskifteforsikring – assurance changement de propriétaire

Au Danemark le vendeur est responsable d'éventuels vices cachés trouvé sur le bien pendant une période après le transfert de propriété. Afin d'éviter conflits et procédures, un assurance changement de propriétaire peut être souscrite. Cela concerne normalement que les villas et non les appartements. Le cout de cette assurance est partagé entre le vendeur et l'acquéreur selon certaines conditions.

L'assurance est établie sur la base des informations fournies dans les diagnostics techniques élaboré pour la vente.

Lorsque cette assurance est souscrite, le vendeur est désengagé de sa responsabilité dans la plus part des cas.

Ceci est tout un chapitre en soi, et demande des précisions en cas de besoin.

Sureté des copropriétés ou des associations syndicales

Si vous achetez un bien dans une copropriété, la copropriété a certainement pris une sureté sur le bien, afin de garantir le règlement des frais de copropriété. Souvent il y a des frais annexes concernant le transport de cette sureté à votre nom, ou éventuellement une augmentation de la sureté. Les frais doivent être indiqués dans le descriptif de l'agence, mais ne le sont pas toujours. Votre conseiller juridique le vérifiera pour vous.

Impôts – taxe foncière et taxe habitation.

Ces deux taxes sont nommés "ejendomsskat"  ou "grundskyld" pour la taxe foncière, et "ejendomsværdiskat" pour la taxe d'habitation. Depuis 2024 les deux taxes sont calculés et additionnés directement sur votre fiche d'imposition et donc réglés directement dans les impôts classiques. Plus d'envoi d'appels d'impôts.

Ces impôts sont calculés sur la base d'une évaluation publique par l'état de tous les biens au Danemark. Cette évaluation, qui ne correspond pas forcement à votre prix d'acquisition, est indiqué dans les déscriptifs des agences.

Ces évaluations ont été la cible de beaucoup de débats ces dernières années, car le système de calcul a été révisé récemment avec un certain nombre de problèmes comme résultat. Les évaluations actuels sont donc provisoires et doivent être ajustés ou confirmés en 2025.

Remise des clés

Le jour de votre prise de posséssion, un simple rendez-vous est organisé par votre agence, qui vous remettra les clés de votre nouvelle maison ou appartement. Il vous aidera également avec les relevés des compteurs.

Remboursement pro rata

Après la date de transfert de propriété, le conseiller juridique ou l'agence, fera établir le décompte pro rata concernant les frais et charges à partager entre le vendeur et l'acquéreur. Cela peut concerner les charges copropriété, ainsi que d'autres frais réglés par le vendeur sur l'année en cours, ou encore le partage de l'assurance changement de propriétaire.

Une fois ce décompte réglé, la vente est terminée et vous pouvez profiter pleinement de votre nouveau "chez vous".

La revente – impôts sur la plus-value ou pas ?

Si le bien a été votre résidence principale, en principe vous n'aurez pas d'impôt sur une plus-value à régler au Danemark. Il n'existe pas vraiment de délai de durée en tant résidence principale. Attention, si vous vendez le bien APRES avoir quitté le Danemark, par exemple si vous retournez en France, vous ne payerai pas d'impôts au DK, mais vous pourrez être taxé sur une plus-value en France selon les règles françaises.

Pour les villas, une règle importante – si le terrain de la propriété fait plus de 1.400 m2, et qu'une division est possible, vous risquez une imposition à la revente.

Novembre 2024 – Copyright

Anne Mette Toft-Vibe

Diplômée master en droit de l'université de Copenhague