Boligkøb i Frankrig - En lille guide!

Dette er en kort guide med de væsentligste punkter, man skal have i tankerne, når man overvejer at købe en ejendom i Frankrig. Alle punkter kan uddybes efter behov.

1. Hvor  

Frankrig er et stort og dejligt land, som næsten byder på alt. Hver sin region, sine landskaber, traditioner, og navnlig priser. Hvor ferieboligen skal ligge afhænder helt af temperament, behov og investeringslyst. De ofte tilbagevendende områder jeg møder i min handler, er følgende.

Sydfrankrig - Cote d'Azur

Kan ca. afgrænses til strækningen mellem Hyeres/Toulon mod vest i Var området (83) og mod øst i Alpes Maritimes området (06) ved den italienske grænse med Menton/Ventimilia.

Strækningen omfatter blandt andet Nice, Cannes, Menton, Theoule sur Mer, Vence, Mougins som populære steder i Alpes Maritimes (06), og i Var (83) blandt andet Saint Raphael, Frejus, Sainte Maxime, Saint Tropez og Cavalaire.

Her igen er der stor forskel på ejendoms priserne og livet, om man vælger nede ved kysten eller lidt ind i landet. Prisforskellen kan være på 50% bare på 30 km ind i landet.

Prisidé: Lille rækkehus på 60-90 m2 med 2/3 soveværelser vil ved kysten koste omkring 400.000 €.

Villa 200 m2 i god stand med havudsigt, grund ca. 1.500 m2, op til ca. 2.000.000 €

Sydfrankrig - Sydvestfrankrig

Meget populært område, hvis man vil have mere for pengene, mere natur, mere autentisk og nok lidt mindre turistet. Til gengæld lidt mere transporttid i forhold til lufthavne.

Kan ca. afgrænses fra Montpellier i øst til den spanske grænse i vest. Her skal nævnes Beziers, Narbonne, Leucate, Perpignan ved kysten, men omange har også søgt ind i landet i Aude området.

Her skal nævnes den lille by Axat, nordvest for Perpignan, som for år tilbage var meget populær blandt danskere.

Prisidé: Byhus på 60-90 m2 med 2/3 soveværelser kan købes for 100.000 € og opefter.

Øvrige Provence

Her skal nævnes Le Luberon, området med Aix en Provence og nordpå, mod Avignon i vest, med de fantastiske byer Lourmarin, Isle sur la Sorgue, Gordes, Saint Remi de Provence. Ægte Marcel Pagnol (Kilden i Provence mfl.). Lige oppe over området findes lavendelplateauet med byen Sault, tæt på Mont Ventoux.

Paris

Et kapitel for sig selv "byernes by". En blanding af storby, og små lokale kvarterer. Masser af gastronomi, kunst, kultur og mode. Fantastiske bygningsværker, historie, symmetriske boulevarder. Kun ganske få høje moderne bygninger. Og selvfølgelig Seinen og alle dens broer.

Paris er præcis som klichéerne siger: Uforstående gestikulerende franskmænd, baguettes og croissants på ethvert gadehjørne, et utal af franske brasserier, hvor snakken går, selvom man sidder meget tæt, lange frokostpauser, hvor man spiser på restaurant og nyder et glas vin, musik i gaderne, ekstravagance og fattigdom i et multietnisk miljø.

Prisidé : 1-2 vær. lejlighed i attraktivt kvarter, tæt på Seinen, ca. 30 m2 - 400.000 €, jo længere væk fra Seinen, jo billigere bliver det.

Udover de ovenfor nævnte, skal ikke glemmes Normandiet, Dordogne området, og selvfølgelig Skisportsstederne, som nogle af danskernes favoritsteder til feriebolig.

2. Ejendomsmæglerne i Frankrig

Der er mange ejendomsmæglere i Frankrig. Nogle med bedre fagligt niveau end andre, men generelt ikke som i DK. Det kendetegnende ved det franske marked er, at boligerne meget ofte er til salg hos flere mæglere på samme tid og ikke nødvendigvis til samme pris. Dette begrænser selvsagt, hvor meget den enkelte mægler gør ud af markedsføring, billeder mv. da de jo er langt fra sikre på at sælge ejendommen.

Det er i øvrigt meget mere almindeligt end i DK at sælge sin ejendom direkte på egne salgs portaler, som f.eks. Le Bon Coin.

Mange mæglere belyser slet ikke handlen på samme måde som i DK. Uddybende ejerforeningsoplysninger og adminstrorbesvarelse modtages ofte først, når notaren har fremskaffet dem. Det kan ske, at mægler ikke engang har tjekket sælgers skøde, hvilket kan give pudsige oplevelser i notarprocessen.

Ejendomsmægleren forhandler ejendommens pris med køber og sælger, og fungerer mere som mellemmand end som sælgers repræsentant. Når parterne er nået til enighed, udarbejder mægler som oftest et købstilbud - offre d'achat - som nævner de mest basale oplysninger, sted og pris og eventuelt opsættende vilkår, som finansieringesforbehold. Når dette købstilbud er underskrevet overgiver mægler det til den notar, som er valgt af parterne til at udarbejde købsaftalen. Man kan dog stadig komme ud for, at det er mægler selv, der udarbejder en købsaftale, mens det ses mindre og mindre, da det er blevet et kompleks dokument.

3. Salgsmateriale

Ofte udleveres en ikke så detaljeret salgsopstilling. Der oplyses f.eks generelt ikke om samlede ejerudgifter, det må man selv regne sig frem til.

Der udarbejdes ikke de samme tekniske rapporter som i DK. En tilstandsrapport er som udgangspunkt ikke tilgængelig, hvilket i øvrigt hænger meget dårligt sammen med den kendsgerning, at man stort set erhverver sin ejendom som beset i Frankrig, uden de store muligheder for at gå efter sælger, hvis der opstår problemer. Ejerskifteforsikring er heller ikke noget der eksisterer i Frankrig. Det kan derfor altid anbefales at finde en bygningssagkyndig til at gennemgå den ejendom, som købes - og en sådan kan være svær at finde.

De mest almindelige rapporter der udleveres, er termitrapport, el rapport, energirapport, asbest og blyrapport, naturkatastroferapport og for ejerlejligheder en opmållingsrapport,

4. Salgskanaler

Følgende internetsider kan anbefales:

SeLoger.fr - nok den mest komplette direkte fra mæglernes hjemmesider, lidt som Boligsiden, men ikke alle mæglere er med.

Logic-immo.com - samme princip som ovenfor.

Greenacres.fr - sprog kan vælges - en betalingsside for mægler, hvor mæglere annoncerer særskilte boliger især til udenlandske købere.

Properstar.com - sprog kan vælges - er blevet stor indenfor de seneste år - en betalingsside for mægler, hvor mæglere annoncerer særskilte boliger især til udenlandske købere

5. Notaren

Notaren kan man ikke komme udenom i en fransk bolighandel. Kan til en vis grad sammenlignes med en berigtigende advokat i DK. Det er overvejende notaren, som udarbejder købsaftalen og i øvrigt indhenter de nødvendige oplysninger i forbindelse med handlen. Og det kan tage LANG tid. At få en købsaftale kan nemt tage op til en måned eller mere, til stor frustration for både køber og sælger. Købsaftalen indeholder oftest en del betingelser, som skal opfyldes, og oplysninger som skal indhentes. Når dette er på plads, udarbejder notaren det endelige skøde, som skal underskrives på overtagelsesdagen. Denne dag er ikke endelig fastlagt, men anføres som en ca. dato, hvis ellers notaren er klar. Og det er han ikke altid. Typisk går der ca. 3 måneder fra købsaftalen er underskrevet til skødet kan underskrives. Og datoen bliver først endelig fastlagt, når notaren har alle nødvendige bilag og informationer.

Det er muligt at underskrive pr. fuldmagt i visse, men ikke alle tilfælde. Blandt andet kræver visse former for lånoptagelse personligt fremmøde.

Notaren kan betinge sig, at der deltager en translatør i underskriftmødet, hvis parterne ikke taler fransk. Jeg har lejlighedsvis fungeret som "oversætter" med notarens velsignelse.

Notarudgiften, som består af honorar til notaren og tinglysningsafgift til staten, udgør ca. 7% af handelsprisen, og betales udover prisen af køber.

Man ser tit, at det anbefales, at køber og sælger vælger hver sin notar. Jeg vurderer altid nødvendigheden heraf, da det kan forlænge processen en hel del. Som rådgivende advokat kan jeg fuldt ud repræsentere min klient angående det juridiske indhold i handlen.

Notaren kan ligeledes være behjælpelig med at oprette et SCI selskab, hvis det ønskes - et fransk boliginteressentskab. Dette kan især være en god ide, hvis man er oppe i alderen og vil lette en overdragelse til kommende arvinger, eller såfremt man har en familiesituation som indbyder hertil. Herom andetsteds.

Sidst men ikke mindst, kan notaren oprette en fransk ægtepagt, som ved dødsfald kan muliggøre, at længstlevende kan fortsætte som ejer af hele ejendommen i en form for uskiftet bo i Frankrig.

6. Ejerform

Vores erfaring er, at de fleste vælger at købe deres feriebolig i eget navn.

Som alternativ kan i visse tilfælde vælges at oprette et fransk SCI - en slags boliginteressentskab, som kan have visse arvemæssige og familemæssige fordele.

Det frarådes at købe boligen i et dansk selskab, da de franske regler om afskrivning af fast ejendom, kan bevirke en stor skatteregning ved videresalg ved beregning af skat af fortjeneste.

Et dansk Holdingselskab kan købe ejendommen i Frankrig, men udover det anførte overfor, vil dette kræve, at ejendommen i alt overvejende grad benyttes til udlejning til tredjemand på nærmest professionel basis.

7. Finansiering

De finansieringsformer vi ser oftest, er følgende:

Nykredit yder lån til danskere, der ønsker at købe ejendom i Frankrig. De er for nyligt blevet nødsaget til at indrette sig under de nye franske regler, hvorefter en låns varighed skal være max. 25 år. Det tager pant for lånet i den franske ejendom, hvilket er noget dyrere end pantsætning i DK, ligesom det koster ny afgift at aflyse pantet, når ejendommen skal sælges igen.

Arbejdernes Landsbank tilbyder ligeledes finansiering i Frankrig med samme fremgangsmåde.

Lån kan optages i franske banker, som almindeligt banklån. Realkredit kendes ikke som i DK. Bankerne er dog blevet noget strikse med hensyn til finansiering af udlændinge. Er man lønmodtager er det nemmere, end hvis man har eget selskab i DK, hvor alt fra vedtægter til regnskaber og budgetter oftest kræves translatøroversat.

Tillægslån i købers ejendom i Danmark. Dette ses ofte, og er rent omkostningsmæssigt og ydelses mæssigt nok den billigste løsning. Det skal dog nævnes, at man skal være opmærksom på, at i dette tilfælde følger lånet ikke den finansierede ejendom, hvilket ved prisudsving enten i DK eller i Frankrig, kan være lidt risikabelt.

Kontant betaling. Taler for sig selv.

Alle banker forlanger gerne en egen udbetaling på mellem 20 og 40 %.

8. Udlejning

Udlejning er som udgangspunkt ikke noget problem. Man skal dog være opmærksom på, at der i første omgang skal betales skat af lejeindtægter i Frankrig. Der findes forskellige skattemæssige muligheder, som kan uddybes ved henvendelse til os.

Men, lejeindtægterne skal ligeledes opgives til det danske skattevæsen der, som udgangspunkt, vil give "credit" for det allerede betalte i Frankrig. Da beregningerne ikke er de samme, kan det vel forekomme, at der skal efterbetales et beløb i DK.

Det er vigtig at nævne, at der især i storbyer, som f.eks Paris indenfor de seneste år, er blevet sat strenge regler for udlejning, hvis ejendommen ikke udgør den faste bolig for ejer. Dette især for at undgå, at udlejningsportaler som Airbnb får overhånd og udvander lokalbefolkningen. Søg derfor særskilt rådgivning herom, hvis boligkøb overvejes i disse områder.

9. Ejendomsværdiskat

I Frankrig betales to ejendomsskatter, taxe foncière og taxe d'habitation. Men hvis ejendommen er købt efter 2007, vil der ligeledes skulle betales ejendomsværdiskat i Danmark. Der vil være fradrag for stort set hele beløbet betalt til de to skatter i Frankrig, men der kan blive en rest til ekstrabetaling i DK. Regnestykket er godt forklaret på Skats hjemmeside under Boliger i udlandet.

10. Arveregler

Dette er et komplekst område, som vi altid gennemgår individuelt med vores klienter.

Arvereglerne er slet ikke de samme i de to lande, og eftersom Danmark ikke har ratificeret hele den europæiske arveretsforordning fra 2015, lægger vi vægt på at skabe den optimale situation for vores klienter. Dette kan uddybes ved henvendelse.

11. Rådgivning

At rådføre sig med en advokat er ikke obligatorisk, notaren er i princippet juristen på handlen. Men i lyset af uens retsforhold og sprogbarrierer, kombineret med hvor omfattende en fransk ejendomshandel er, kan vi absolut anbefale det. Vi kan guide og rådgive jer i hele købsprocessen, fra det tidspunkt, hvor I beslutter at se på den første ejendom, til I flytter ind, og dermed sørge for, at I køber under de mest optimale forhold mellem de to landes lovgivning og praksis.

Advokat Anne Mette Toft-Vibe er dansk advokat og ejendomsformidler.

Hun er opvokset i fransktalende lande, og taler flydende fransk.

Som færdiguddannet har hun boet først 10 år i Paris, og derefter 15 år i Sydfrankrig, hvor hun ligeledes har arbejdet som både advokat og ejendomsformidler. Hun har kendskab til de franske retsforhold og taler samtidig sproget,

Firmaets mål er at bygge bro mellem en bolighandel og de naturlige juridiske områder, som berøres i den anledning. Dette vedrører selvfølgelig i første række famliens forhold, ægteskab, arv osv. men også spørgsmål af selskabsretlig karakter, kan få relevans. Et netværk af eksterne konsulenter og fagfolk træder til, når særområder skal håndteres.

Vi sætter en ære i fortsat at servicere tidligere og nye klienter i forbindelse med deres ejendoms Køb og Salg i Frankrig.

Franske hilsner

Advokat Anne Mette Toft-Vibe